Для застройщика чуть-чуть «перехвалить» свой коттеджный поселок, повысив его классность – дело чести. А ведь от того, к какому классу будет отнесена недвижимость, напрямую зависит сумма, которую за нее придется выложить. Вопрос классификации объектов недвижимости, в том числе загородной – одна из самых больных тем для риэлторов и девелоперов. Слишком много критериев, и слишком расплывчатыми являются характеристики, на основании которых объекты могут быть отнесены к тому или иному классу. Да и сколько существует самих классов – никто точно сказать не может. Одни специалисты оперируют лишь тремя классами: «эконом», «бизнес» и «элит», другие добавляют еще и «комфорт», «премиум» и «де-люкс», третьи вообще присваивают объектам буквенные обозначения, и утверждают, что именно так классифицировать недвижимость правильнее всего. И даже попытка Российской Гильдии риэлторов составить единую классификацию объектов загородной недвижимости особой ясности не внесла.
Если уж специалисты не могут прийти к единому мнению, обычному человеку тем более сложно разобраться в этом столь запутанном вопросе. Поэтому попробуем «разложить по полочкам» все характеристики, присущие большим группам объектов, предлагаемых на рынке загородной недвижимости.
Вопрос, касающийся определения того, что должно лежать в основе классификации загородной недвижимости, давно является спорным. Должна ли это быть цена недвижимости, или ее географическое положение и все сопутствующие этому факторы (инфраструктура, природные объекты, близость к городу и т.д.). Конечно, если построить хрустальный дворец за 100 км от МКАД, около свалки и химического завода, вряд ли кто-то засмотрится на бесполезную роскошь. С другой стороны, сторонники «ценового» подхода утверждают, что цена уже включает в себя все остальные блага, денежного выражения сами по себе не имеющие – наличие рядом с поселком леса, реки, хорошее транспортное сообщение и т.д. Поэтому подход к составлению классификации загородной недвижимости должен быть комплексным: в качестве критериев берется целый ряд характеристик недвижимости, соответствие которым и определяет классность объекта.
За последние годы в Подмосковье построены десятки поселков, позиционирующихся в качестве элитных. Однако отсутствие строгой, принятой на рынке и понятной покупателям классификации коттеджных комплексов позволяет застройщикам и риэлторам трактовать понятия «элитный загородный дом» по-разному. В результате можно сделать вывод, что чуть ли не каждый второй объект недвижимости за пределами МКАД эксклюзивен и достоин внимания исключительно VIP-аудитории. На самом же деле разница между просто комфортным и роскошным жильем существует пока только в умах застройщиков, и определенный класс дому присваивается почти произвольно. Многие эксперты рынка недвижимости сформировали собственное мнение о типах домов и соответствующих качествах, которые отражаются на цене, однако единодушия в этой области до сих пор не существует. Не стоит говорить о том, насколько важно и для покупателя четкое представление о реальной ценности того или иного предложения.
На сегодняшний день основными критериями принадлежности объекта загородной недвижимости к той или иной категории являются следующие параметры:
- Местоположение
- Природные характеристики
- Количество домовладений в поселке, средний размер участков для коттеджей по поселку (соток), средняя площадь дома по поселку (кв.м.)
- Коммуникации
- Инфраструктура
- Материалы и технологии строительства
- Социальная среда
- Благоустройство общей территории поселка
- Безопасность
- Архитектурная концепция
Эконом-класс
Наиболее доступная категория загородной недвижимости, основными отличительными чертами которой являются небольшая площадь самого дома и земельного участка, а также довольно скромные требования к качеству строительных материалов и наличию объектов инфраструктуры в поселке.
Итак, загородный дом в Московском регионе, отнесенный к категории «эконом-класс», обладает следующими характеристиками:
- Площадь жилого здания — от 80 квадратных метров, для таунхаусов требуемая площадь еще меньше — от 60 «квадратов»;
- Общая площадь земельного участка, на котором располагается строение — не более 12 соток;
- Площадь придомового участка очень невелика — около 1 сотки;
- Доступные предложения Подмосковья на сегодняшний день располагаются на достаточно большом расстоянии от МКАД— не менее 30 километров;
- Типовой архитектурный проект без каких-либо изысков;
- Строительные материалы могут использоваться любые, чаще всего недорогие дома с небольшой площадью возводятся из блоков, бревен или на основе деревянного каркаса;
- Инженерные коммуникации обычно индивидуальные;
- К месторасположению и наличию инфраструктуры требования не выдвигаются, то есть загородный дом «Эконом-класса» может располагаться на достаточно большом расстоянии от социальных объектов, например, школы и детского сада, а также магазинов;
- И наконец, стоимость такого загородного коттеджа не должна превышать 6 миллионов рублей.
Как видим, дом «Эконом-класса» — это относительно небольшое строение с крохотным придомовым участком, зачастую вдали от цивилизации. А указанная максимальная цена в 6 миллионов рублей обусловлена особенностями именно подмосковного рынка недвижимости — в других регионах за ту же цену можно приобрести солидный особняк с центральными коммуникациями.
Комфорт-класс
В отличие от классификации городских квартир, где указаны всего четыре категории — «Эконом», «Бизнес», «Премиум» и «Де-Люкс» — в классификаторе загородных жилых объектов появился еще один класс — «Комфорт».
Это уже более дорогие дома, которые все же не могут претендовать на статус престижных предложений. К домам категории «комфорт-класс» специалисты выдвинули следующие требования:
- Удаленность от Московской кольцевой автодороги — не более 50 километров, то есть так называемые «дальние дачи», завоевывающие популярность среди покупателей подмосковной недвижимости в настоящее время, на этот статут претендовать уже не могут;
- Площадь дома — от 160 и до 300 квадратных метров, для таунхаусов — от 100 до 200 «квадратов»;
- Площадь земельного участка — от 10 до 20 соток;
- Площадь придомовой территории — не менее 1-3 соток;
- К архитектурным проектам, по которым возводятся дома «Комфорт-класса» эксперты выдвинули несколько расплывчатое требование — «современные». Что имеется в виду под такой характеристикой, типовые или же индивидуальные проекты, и как именно должна проявляться «современность» архитекторского решения, непонятно;
- Инженерные коммуникации могут быть как индивидуальными, так и централизованными;
- Наиболее часто применяемые строительные материалы — кирпич, деревянный каркас, монолит-блок. Однако, если при строительстве домов «Эконом-класса» могут использоваться любые материалы, в данном случае подразумеваются исключительно качественные;
- К месту расположения дома «Комфорт-класса» особых требований нет, однако в поселке в обязательном порядке должны быть детская и спортивная площадки, магазин, гостевая парковка, аптека, кафе и ресторан, что уже исключает расположение жилого здания в населенных пунктах без достаточно развитой инфраструктуры;
- Стоимость «комфортного» загородного дома не должна превышать 13 миллионов рублей.
В целом отыскать подобные предложения — ценой до 13 миллионов рублей — в Подмосковье не проблема, можно сказать, что это одна из самых распространенных и достаточно востребованных категорий загородной недвижимости.
Бизнес класс
Название данной категории загородной недвижимости вовсе не означает, что использоваться такие объекты могут только в качестве места проживания бизнесменов. Скорее такое название указывает на более высокий статус жилого здания, повышенный уровень комфорта и, конечно, достаточно высокую цену.
Критерии выбора – соотношение цены, качества и месторасположения.
- Месторасположение: до 50 км от МКАД по Западному и Северо-Западному и Юго-западному направлениям, до 30 км от МКАД по остальным направлениям, кроме восточных и юго-восточных. Известные стародачные места.
- Участок – поле.
- Количество домовладений – до 400, размер особняков – от 250 кв.м., размер участка (придомовой территории) – от 10 соток;
- Наличие водо- и газоснабжения, центральные, канализация – «септик», областной телефонный номер;
- Наличие на расстоянии не далее 10 км от поселка следующих опций инфраструктуры: спорткомплекса с бассейном (фитнес-центра), салона красоты, медицинского центра, ресторана, супермаркета. Обязательно на территории поселка наличие гостевой автостоянки, детской площадки;
- Строительный материал – кирпич, монолит-блок, дерево;
- Единая социальная среда, владельцы домов – обеспеченные граждане;
- Благоустройство общей территории поселка: освещение, хорошие дороги.
- Привлечение в качестве специалистов по эксплуатации подрядчиков на непостоянной основе;
- Охрана на въезде-выезде;
- Единая концепция, типовые и индивидуальные дома. Отсутствие неликвидных, неактуальных объектов на территории поселка.
Стоимость объекта – от 800 000 – 3 000 000$;
«Бизнесс-класс» можно назвать средней категорией, касается это и уровня стоимости, вполне приемлемого для Подмосковья, и расположения, и выдвигаемых требований. Однако популярность данных предложений уже на порядок ниже, чем у домов «Комфорт-класса».
Класс Премиум
Именно с данной категории начинается действительно элитная загородная недвижимость, так что требования к таким особнякам растут, как и цена предложений. Специалисты РГР считают, что право быть отнесенными к «Премиум-классу» имеют только те загородные жилые дома, которые:
- Месторасположение: до 30 км. от МКАД по Западному, Северо-Западному или Юго-Западному направлениям;
- Лесной участок (смешанный лес).
- Количество домовладений – до 200, размер особняков – от 450 кв.м., размер участка (придомовой территории) – от 20 соток;
- Наличие всех коммуникаций – центральные, стандартного уровня, московский телефонный номер, Интернет;
- Наличие на расстоянии не далее 3-х км. от поселка следующих опций инфраструктуры: спорткомплекса с бассейном (фитнес-центра), салона красоты, медицинского центра, ресторана, супермаркета. Обязательно наличие на территории поселка гостевой автостоянки, детской и спортивной площадки;
- Строительный материал – кирпич, монолит-блок, дерево;
- Единая социальная среда, владельцы домов – высокообеспеченные граждане, отсутствие соседей с сомнительной репутацией, фэйс-контроль.
- Благоустройство общей территории поселка: освещение, дорожки, газоны, цветники, места для прогулок;
- Собственная профессиональная служба эксплуатации;
- Вооруженная охрана на въезде-выезде, по периметру поселка;
- Авторский проект, единый архитектурный стиль поселка – несколько типов домов.
Стоимость объекта – от 1 500 000 – 10 000 000$;
Класс De Luxe
Эксклюзивные предложения, самые престижные, дорогие дома «не для всех» — все это с уверенность можно сказать о категории загородной недвижимости «Де-Люкс». Чтобы получить право носить этот высокий статус, особняки должны отвечать следующим требованиям:
Критерии выбора – это место, место и еще раз место.
- Месторасположение: до 15 км. от МКАД по Рублево-Успенскому или Новорижскому шоссе, до 10 км. от МКАД по Калужскому, Ильинскому и Дмитровскому шоссе, на всем протяжении Сколковского шоссе;
- Территория леса первой категории (сосны). Эксклюзивный природный ландшафт: на берегу водоема, реки. Либо наличие ручья, озера;
- Количество домовладений – до 30, размер особняков – от 800 кв.м. и более, размер участка (придомовой территории) – от 50 соток;
- Наличие всех коммуникаций – центральные, высочайшего уровня, московский телефонный номер, интернет;
- Инфраструктура отличается высоким качеством сервиса и клубным характером (услуги предоставляются только жителям элитного поселка). Наличие на территории поселка, либо не далее 1 км. от поселка следующих опций инфраструктуры: спорткомплекс с бассейном (фитнес-центр), салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет. Обязательно на территории поселка: гостевая автостоянка, детская и спортивная площадки; внешние и внутренние;
- Материалы: стены — кирпич, каркас — монолит, высокое качество строительства;
- Единая социальная среда, владельцы домов – высокообеспеченные граждане, отсутствие соседей с сомнительной репутацией, фэйс-контроль.
- Благоустройство общей территории поселка: эксклюзивный, авторский ландшафтный дизайн, освещение, дорожки, газоны, цветники, места для прогулок;
- Собственная высокопрофессиональная служба эксплуатации;
- Вооруженная охрана на въезде/выезде, по периметру поселка, видеонаблюдение, сигнализация;
- Актуальный проект известного архитектора; единый архитектурный стиль поселка;
- Надежная репутация застройщика;
Стоимость объекта – от 3 000 000 – 12 000 000$;
Изучив все требования, которые выдвигаются к поселкам, предлагающим особняки класса «Де-Люкс», можно убедиться, что это действительно райское место, покидать которое жителям придется, только отправляясь на работу.
Стихийная коттеджная застройка.
Стихийная коттеджная застройка в удаленных районах (далее 50 км. от МКАД), коттеджи в деревнях и поселках с отсутствующей инфраструктурой.
Исключение из настоящей классификации составляют элитарные, «исторические» населенные пункты, такие как, Барвиха, Жуковка, «писательские» и пр. поселки. Ценообразование на объекты, расположенные в этих местах, не поддается стандартной типологии в силу различных обстоятельств (исключительная социальная среда, «легендарность», особый микроклимат). Кроме того, исключение составляет и поселок Николино (Рублево-Успенское ш.), который по единодушному мнению риэлторов является лучшим на данный момент, хотя он и не подпадает под высшую категорию.
Можно сделать вывод, что данный классификатор составлен только для загородной недвижимости Московской области, для остальных регионов необходимо составлять свои классификации, которые будут отражать особенности места расположения и местные цены.
Сравнив же все вышеперечисленные категории, понимаешь, что все же главными отличительными чертами домов и коттеджей того или иного класса остаются цена, жилая площадь, расположение относительно границ мегаполиса и развитая инфраструктура поселка, все остальные факторы можно назвать вторичными и не столь весомыми.
Еще одна важная деталь — все споры, которые возникают вокруг классификации объектов недвижимости, зачастую вызваны желанием девелопера отнести новый коттеджный поселок к более престижной категории. И если под указанные требования он не подпадает, нередко появляются заявления о том, что система не учитывает индивидуальные особенности проекта.
С тем, что загородный дом — жилье индивидуальное и «загонять» подобные проекты в определенные рамки довольно сложно, не поспоришь. Однако, единая система классификации все же необходима, так как дает возможность более точно определить стоимость коттеджа, например, в случае получения кредита под залог недвижимости.
